所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し ｜2021年04月29日
「民法等の一部を改正する法律案」の成立により、2021年4月、不動産登記法の一部改正が成立しました。
また、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律案」の新法も併せて成立しています。
不動産登記法の一部改正は、所有者不明土地の主な発生原因が、相続登記や住所変更登記が従来は義務ではなかったため、その弊害をなくし、権利の明確化と不動産取引の円滑化を図るものです。
相続登記や住所変更登記の申請を法律上義務づける一方、登記手続の簡素化、登記官による職権的な住所情報等の更新などの負担軽減策が導入されます。
新法の「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（相続土地国庫帰属法）は、相続により不要な土地を取得した者の負担感が大きく、管理がなされない土地建物が多いことを受けて、相続による土地取得者が、法務大臣の承認を受けてその土地を国庫に帰属させる制度を創設するものです。
所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの背景
所有者不明土地は、相続後に変更登記がされないなどの理由で生じており、登記費用や、土地の利用価値が低く放置され、所有者と連絡を取ることが難しいなどで、国の調査によると国土の約２割にものぼっています。
このため、不動産登記簿を見てもただちに現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が、これまで、円滑な土地取引や、不動産再開発、公共事業などの妨げとなっていました。
2021年4月に成立した改正不動産登記法、改正民法、新法の相続土地国庫帰属法では、相続登記を義務化し、正当な理由なく怠れば行政罰の過料を科すこととされています。
2024年をめどに、土地建物の相続を知った日から3年以内に、相続登記をすることを義務づけ、一方で、複数の所有者がいる場合に手続きも簡素化する、土地の管理が難しい場合に一定要件のもとで土地を手放して国庫に納められる制度を創設するなどするものです。
不動産登記法の改正
相続登記の申請を義務化
不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務づけられました。過料による罰則があります。
登記名義人の死亡等の事実の公示
登記官が他の公的機関（住基ネットなど）から死亡等の情報を取得し、職権でその旨を登記に表示することが可能になりました。
登記名義人が死亡しているかどうかの確認ができ、事業用地を円滑に選定することができるようになります。
登記の手続的な負担（資料収集等）の軽減
相続登記の申請義務の実効性を確保するため、以下のような負担軽減策がパッケージで導入されました。
相続人申告登記の新設
相続人が、登記名義人の法定相続人である旨を登記所に申し出ることにより、単独で申告可能になり、添付書面も簡略化されます。
相続登記の申請義務を簡易に履行することができ、登記官がその者の氏名及び住所等を職権で登
記します。
費用の軽減等
住所等の変更登記の申請を義務づけ
2年以内の変更登記を義務づけ、過料の罰則が設けられました。
他の公的機関から取得した情報に基づき、登記官が職権で変更登記できる新たな方策も導入されました。
相続土地国庫帰属法
土地所有権を国庫に帰属させる制度の創設
相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により取得した土地を手放して、国庫に帰属させることを可能とする制度が創設されました。
なお、一定の要件を設定し、法務大臣が要件を審査します。
具体的な要件としては、通常の管理または処分をするに当たり、過分の費用または労力を要する以下のような土地に該当しないことが必要です。
・建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地
・土壌汚染や埋設物がある土地
・崖がある土地
・権利関係に争いがある土地
・担保権等が設定されている土地
・通路など他人によって使用される土地
また、審査手数料のほか、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した１０年分の土地管理費相当額の負担金を徴収することとなります。
民法の改正
所有者不明土地・建物の管理制度の創設
個々の土地・建物の管理に特化した新たな財産管理制度が創設されました。
裁判所が管理命令を発令し、管理人を選任します。裁判所の許可があれば売却も可能です。
不明共有者がいる場合への対応
裁判所の関与の下で、不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の同意で、共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度が創設されました。
裁判所の関与の下で、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭の供託により、不明共有者の共有持分を取得して不動産の共有関係を解消する仕組みが創設されました。
参考：
関連ページ：
■このページの著者：金原 正道
